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劉曉博:又一個大城市,對樓市動手了!

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樓主
發表于 2020-7-9 05:38:36 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
  我們討論了杭州、東莞等城市的“樓市新政”,以及國家出臺“新一輪樓市調控”的可能性。

  話音剛落,又一個大城市出手了,這就是身為副省級城市、計劃單列市的寧波。

  上圖:2016年行政區劃調整之后的寧波,有6個區、4個代管的市縣。

  7月6日夜,寧波四個部門聯手發布了《關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》!巴ㄖ币还灿10條,其中主要的看點是:

  1、擴大了限購的范圍。新的范圍是“北環西路—廣元路、廣元路延伸段(規劃)—西洪大橋(在建)—秋實路—鄞縣大道—機場路—鄞州大道—鄞縣大道—寧波繞城高速G1504—東環南路—東環北路—北環東路—北環西路所圍區域”。

  也就是上圖中標識的地區。

  2017年出臺的限購區域,是上圖中標識的區域。我們可以這樣理解:以前寧波的限購區相當于“內環以內”,現在相當于擴展到了“中環”。

  三類人,將無法在限購區域內購房:一是在海曙區、江北區、鎮海區、北侖區、鄞州區市五區行政區域內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;二是在市五區行政區域內擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;三是在市五區行政區域(不含奉化區)內沒有住房,但不能提供自購房之日起前3年內在本市連續繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

  限購區域范圍擴大后,鄞州、江北、鎮海、海曙部分區域劃入限購圈。家庭住房情況核查范圍也將從老三區擴大至市五區,以后鎮海、北侖的居民在限購圈內購房也將按新的政策規定執行。

  2、將加大土地供應力度,強力推進已供項目加快開發建設,盡快形成有效供應。從嚴核定新出讓地塊商品住宅銷售價格,調整住宅用地出讓競價規則,嚴格控制樓面地價。

  據稱,寧波下半年計劃供應住宅用地(含商住混合)1.7萬畝左右,市區計劃供應住宅用地(含商住混合)1.0萬畝左右。

  3、強化市場銷售管理!锻ㄖ芬,嚴格執行商品房預售許可政策,每批次預售建筑面積不少于5萬平方米,每批次間隔時間不少于3個月。

  4、持續整頓房地產市場秩序,對公開搖號銷售商品住房的,應當委托公證機構全程監督。

  可以看出,寧波是近期出臺樓市調控措施里力度最大的。寧波實質性地加強了限購,將更多區域納入限購區域。

  而此前出臺樓市調控新政的杭州,只是在抽簽方式上向人才購房做了傾斜(但延長了享受優惠人士的限售期到5年)。

  東莞則只是收緊了新房的限價,規定新房在3個月內漲幅不得超過10%?此剖站o了價格管制,但事實上給開發商預留的全年漲價空間是非常大的。

  所以我昨天說,杭州和東莞的調控新政都是“撓癢癢”。

  相比之下,寧波的力度就大了一些。只不過限購區域的擴大,效果是把熱錢擠向市內其他區域而已。

  上圖是民間機構發布的“核心城市二手房漲幅”的統計,是6月第四周和5月第四周之間的環比,可以給大家做一個參考。

  從上面數據可以看出,在核心城市里寧波漲幅僅次于深圳(東莞、惠州沒有納入考察),位居全國主要城市的第二名。漲幅比較大,是寧波出臺新一輪調控政策的根本原因。

  上圖是中國內地主要城市經濟對外依存度的排名。寧波對外依存度(2019年進出口總額除以當年GDP)達到77%,是比較高的城市。事實上,寧波是中國對外出口的10強城市。

  我之前在專欄里講過,由于中美貿易戰和疫情的影響,中國對外貿易壓力比較大,國家已經提出了“國內循環為主”和“出口商品轉內銷”的判斷和舉措。

  在這種背景下,對外依存度比較高(超過50%)的城市,穩增長、保就業的難度明顯加大。這時候,樓市適當活躍是必須的,可以對沖壓力。

  絕大多數對外依存度超過50%的城市,自去年以來樓市都有放松措施。比如東莞事實上取消了二手房交易必須按照“差價的20%”交稅的做法,深圳調整了豪宅線。其結果是,東莞和深圳都大幅降低了二手房交易的稅費,每套可以節省幾萬到數十萬(甚至上百萬)不等,激發了市場的活力。

  此外,珠海、上海、天津等,都有一定程度的樓市放松措施。比如上海在臨港新片區縮短了外地人才購房的社保年限(5年改為3年),并在全市突破了首套房貸的下限(央行本來規定房貸利率參照5年期LPR利率,不能打折的)。

  去年以來,經濟對外依存度比較高的城市,都出現了房價上漲。蘇州啟動相對較早,隨后是深圳帶著大灣區周邊城市一起漲。就連廣州這種對外依存度不算高的城市,也放松了4個限購行政區(花都、南沙、白云、黃埔)的人才購房。

  但漲多了,必然要出臺調控措施,因為國家“房住不炒”的基本原則沒有改變。

  最近杭州、東莞出臺措施,以及寧波擴大限購區域,都有微調樓市的意思。一方面不希望樓市太熱,另外一方面也不希望樓市轉冷。

  另外,最近兩天盛傳:國家住建部一位副部長率隊到深圳調研,還舉行了座談會,深圳或許會很快出臺新一輪樓市調控措施。據財聯社發布的最新消息說,坊間流傳的所謂“深圳樓市新政”都是假的(見下圖)。

  由此可見:目前樓市雖然局部有過熱情況,但整體仍然平穩。而且適度回暖是官方樂意看到的,因此短期不太可能會有全國性的“新一輪調控”。各地的微調,一般都會比較溫柔,顯示了管理層對回暖趨勢的認可。

  至于寧波樓市,是有一定投資價值的。寧波目前GDP位居內地大城市第12位,超過無錫和青島,僅次于南京。匯聚資金方面,已經超過2萬億,位居內地城市14名。這基本上是寧波綜合實力的排名。

  在浙江省內,寧波地位僅次于杭州。但在跟杭州的競爭中,只有招架之功、并無還手之力。過去10年,杭州小學生人數大增了39%,寧波只增長了12%,甚至低于嘉興(+20%)和金華(+29%)。

  我之前多次在文章里指出,寧波有財運,但缺乏人氣。人口競爭力偏弱,是未來寧波值得關注的問題?梢圆扇〉拇胧┦,大幅降低落戶門檻。

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